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Expertin Ute Gerlach von Gerlach Immobilien zu drei aktuellen Fragen aus der Branche

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Worauf sollten Haus- und Wohnungskäufer in der aktuellen Marktlage achten?

Grundsätzlich sollte man sich bewusst darüber sein, dass man aktuell in einer Hochpreisphase kauft und es möglicherweise bei einem späteren Verkauf zu Einbußen kommen kann, wenn sich der Immobilienmarkt dreht.

Bei der derzeitigen Marklage sollte das Hauptaugenmerk daher auf einer später guten Wiederverkaufbarkeit und der Finanzierung liegen. Je schlechter die Lage, je ungewöhnlicher der Grundriss und die Optik der Immobilie, desto schwieriger wird sich der Wiederverkauf gestalten. Das niedrige Zinsniveau kann dazu verleiten, sich finanziell zu übernehmen (siehe dazu meine Ausführungen in Frage 2). Vergleichen Sie daher die Finanzierungskonditionen ganz genau.

Wichtig ist generell den Kaufpreis kritisch zu hinterfragen, die Kaufnebenkosten und eventuelle Reparatur- / Renovierungskosten zu kennen. Was muss sofort erledigt werden, was hat noch einige Zeit Aufschub? Erst dann kennt man die genaue Investitionssumme für die Traumimmobilie. Man sollte daher die Immobilie genau prüfen und am besten einen zweiten Besichtigungstermin vereinbaren. Wer sich unsicher ist, sollte sich zum zweiten Termin z.B. von einem Architekten oder neutralen Bausachverständigen begleiten lassen. Hat der Eigentümer nichts zu verbergen, dürfte er keine Einwände dagegen haben. Gleiches gilt für einen guten Immobilienprofi. Dieser hat möglicherweise sogar bereits Kostenvoranschläge für wichtige Reparaturen eingeholt. Immobilienangebote immer hinsichtlich Lage (Infrastruktur, mögliche Lärmquellen, Verkehrsanbindung etc.) und Ausstattung vergleichen. Bedacht werden sollte dabei auch die persönliche Lebens- und Familienplanung. Unbedingt sollten alle Unterlagen zur Immobilie wie z.B. Baupläne, Baugenehmigung, Grundbuch eingesehen und geprüft werden. Ein Überblick über die laufenden Betriebskosten der Immobilie sollte ebenfalls nicht vergessen werden.

Wie entwickeln sich die Immobilienmärkte? und wie lässt sich das Eigenheim möglichst gut und günstig finanzieren?

Die Entwicklung der Immobilienmärkte ist nach wie vor stark abhängig von der Zinsentwicklung. Eine Prognose zum jetzigen Zeitpunkt hat etwas von „Kaffeesatz lesen“. Die Nachfrage und Preisentwicklung in Ballungszentren wird weiter hoch bleiben. Im ländlichen Raum sowie in großen Teilen der neuen Bundesländer stagnieren die Preise, teilweise sind sinkende Kaufpreise zu verzeichnen.

Für die Region südliches Oberallgäu gehe ich von einer weiter anhaltend hohen Nachfrage aus. In einigen Lagen dürften die Preise ausgereizt sein, für einige Top-Lagen wird der Trend weiter nach oben gehen. Das hat u.a. damit zu tun, dass wir durch die sog. Zweitwohnungs-Käufer eine zusätzliche Käuferschicht haben, die bereit ist für ihren Traum, der Auszeit in den Bergen, tief in die Tasche zu greifen und sich dies auch leisten kann. Man hat gerade in den touristisch geprägten Gemeinden zu wenig an die eigene Bevölkerung gedacht und entsprechenden Wohnraum geschaffen. Investiert wurde vor allem in den Zweitwohnungsmarkt. Es fehlt an Wohnraum für junge Familien (größere Eigentumswohnungen, Reihen- / Doppelhäuser) und barrierefreien Wohnraum für die Generation 50+.

Wie bereits bei Frage 1 kurz angedeutet, sollten sich Käufer nicht von den Niedrigzins-Angeboten verleiten lassen, sich finanziell zu übernehmen. Nach Ende der Zinsbindungszeit kann das Zinsniveau ein völlig anderes und die monatliche Belastung nicht mehr stemmbar sein. Wichtig ist sich zunächst einen Überblick zu verschaffen wie viel die Immobilie kosten darf. Je höher das Eigenkapital und der monatlich zur Verfügung stehende Finanzrahmen, desto bessere Konditionen wird man erhalten. Wer Kreditangebote vergleicht, sollte darauf achten, dass der Finanzierungsberater der Bank die „richtige“ Schufa-Auskunft einholt. Wählt er die falsche Variante, hat dies Auswirkung auf das persönliche Scoring. Am einfachsten gestaltet sich die Finanzierung mit einem neutralen Finanzierungsexperten. Dieser kennt die Konditionen der verschiedenen Banken, hat oftmals bessere Konditionen, kennt Tipps und Kniffe. Wir unterstützen unsere Kunden hier mit einem Experten aus der Region. Bei der aktuell niedrigen Zinslage sollte man eine möglichst hohe Tilgung wählen, um das Darlehen schneller abzuzahlen und Zinsen zu sparen. Es sollte außerdem ein Recht auf Sondertilgung vereinbart werden. Dies auch im Hinblick auf das Ende der Zinsbindungszeit und dann eventuell höheren Zinssätzen. Auch die Familienplanung sollte man bei der Finanzplanung nicht aus den Augen verlieren, Stichwort „Wegfall oder Reduzierung des zweiten Einkommens“ in Kindererziehungszeiten. Fördermöglichkeiten wie das Baukindergeld, Baukindergeld plus in Bayern oder sonstige KfW-Fördermöglichkeiten sollten unbedingt geprüft und einkalkuliert werden.

Letztendlich sollte man auch immer bedenken, dass eine Immobilie ein Leben lang Pflege und Investitionen bedarf, um möglichst wertbeständig zu bleiben. Für Immobilien-Käufer bedeutet dies eine monatliche Rücklagenbildung für spätere Investitionen.

Wie bewerten Sie den Vorstoß von Ministerin Barley zum Bestellerprinzip und einem Courtagedeckel?

Sehr kritisch! Hier beweist sich einmal mehr, dass vielen Politikern grundlegende, wirtschaftliche Zusammenhänge nicht zu kennen scheinen. Es ist ein klarer Eingriff in die grundgesetzlich verankerte Vertragsfreiheit und führt uns weg vom Prinzip der sozialen Marktwirtschaft. Das Bestellerprinzip ist im Mietbereich ja bereits schief gegangen und hat sich im Zusammenspiel mit der Mietpreisbremse zu einem Disaster insbesondere für einkommensschwache Mieter entwickelt. Vermieter kalkulieren die Courtage in den Mietpreis, verlangen utopische Ablösebeträge für Mietgegenstände wie z.B. Einbauküchen oder vermieten gleich möbliert um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Ähnlich wird es im Verkauf geschehen. Die Courtage wird eingepreist und somit steigen Kaufpreise und Nebenkosten. Ein geschickter Schachzug der Politik, um das Steuersäckel unter dem Deckmantel des Verbraucherschutzes zu füllen. Preistreiber Nr. 1 ist nämlich der Staat. Betrachtet man nur die Anstiege der Grunderwerbsteuersätze der einzelnen, insbesondere der SPD regierten, Bundesländer seit 2006 auf teilweise 6,5%. Mit dem Anstieg der Kaufpreise, steigen neben der Grunderwerbsteuer für den Käufer auch die Sätze für Notar- und Grundbuchgebühren. Die anstehende Novellierung der Grundsteuer wird ebenfalls zur keiner Entlastung der Verbraucher führen.

Letztendlich hat der Staat in den vergangenen Jahrzehnten versäumt für ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Staatseigene Immobilien wurden an Investoren verkauft. Finanzielle Anreize für mögliche Investoren gestrichen. Immer mehr Auflagen (z.B. in Sachen Energieeinsparung) und behördliche Auflagen erschweren und verteuern Neubauprojekte. Neuen Wohnraum kann man nur schaffen, in dem man Investoren (dies kann auch ein privater Vermieter sein) Anreize schafft.

Der Makler wird hier zum Sündenbock gemacht, um von der eigenen Unfähigkeit abzulenken und beim Verbraucher gut da zu sehen. Die Höhe der Courtage-Sätze hat sich im Gegensatz zu den staatlichen Steuern seit einer Vielzahl von Jahrzehnten nie geändert. Im Übrigen gibt es über unseren Berufsstand viel zu viele Vorurteile, die sich aus der Arbeitsweise von einigen schwarzen Schafen und TV-Trash-Sendungen entwickelt haben. Vielen Verbrauchern ist nicht bewusst, was ein Immobilienmakler leistet. Hier wurde in der Tat, auch Seitens unsere Immobilien-Verbände versäumt, das Leistungsbild besser zu kommunizieren. Mir ist durchaus bewusst, dass in vielen Köpfen die Meinung herrscht ein Makler bekommt viel Geld um mal eben irgendwo die Tür aufzuschließen. Dem ist nicht so. Der Makler investiert enorme Summen in die Vermarktung einer Immobilie. Z.B. berechnen die bekannten Immobilienportale monatlich 1000de Euro, damit wir dort unsere Angebot präsentieren dürfen. Erst wenn wir erfolgreich gearbeitet haben und ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde, verdienen wir unser Erfolgshonorar. Und nur dann! Wird die Immobilie nicht verkauft, bleiben wir auf unseren Investitionen sitzen. Bürokosten, Löhne, Steuern müssen trotzdem gezahlt werden. 

Um das vielfältige Tätigkeitsfeld des Immobilienmaklers aufzuzeigen, habe ich auf dem Immobilien-Blog unserer Website eine neue Rubrik „Was macht eigentlich ein Immobilienmakler?“ zugefügt und werde diese künftig regelmäßig mit Leben füllen.

Die von den Grünen in den Raum geworfen Deckelung der Courtage auf 2% inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer bedeutet für den Berufsstand das Aus. Kein Makler kann sein Leistungsangebot für knapp 1,6% netto aufrecht erhalten. Hier geht es auch um den Erhalt von über 100.000 Arbeits- und Ausbildungsplätzen in der Branche und Weiteren bei allen Dienstleistern, die für die Branche tätig sind (z.B. Softwareanbieter).

Mehr unter: www.oberallgaeu-immo.de

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